发挥投资控制优势，助推全咨向代建制迈进

--陕西省某地某项目代建服务经验分享

——西北（陕西）国际招标有限公司

戈乃西   刘玉龙

作为我公司承接的第一个代建制项目陕西省某地某项目，介绍本项目概况、服务范围及组织模式、服务的运作过程、服务的实践成效，与大家分享。

一、项目基本概况

本项目用地面积为某平方米，总建筑面积某平方米，概算总投资某万元。在完成开工准备工作后，于某年某月某日开工建设。目前，所有建筑物主体结构封顶、二次结构施工接近尾声，正在进行室内、外装饰装修及机电安装施工，项目进度基本在可控范围之内。

本项目是陕西省省直政府投资代建制项目，为全省某系统第一个代建制涉密项目。代建单位介入前，某单位委托相关单位完成编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计并已批复，施工图设计接近尾声，开工前的报建手续仅有工程规划许可证、施工许可证及质量安全监督备案。

二、服务范围及组织模式

1．服务的业务范围

服务包括项目管理、造价咨询、招标代理三项。

（1）项目管理业务范围：服务范围为从项目初步设计批复后、代建合同生效开始至实体移交手续完成为止，对项目的前期工作、建安工程、材料设备采购、室外工程及相关事项等进行全过程管理。

（2）造价咨询业务范围：承担初步设计批复后的施工图预算、招标采购阶段、施工阶段、竣工验收阶段及固定资产移交阶段的所有造价咨询工作。

（3）招标代理业务范围：承担代建项目代建范围内的全部施工、服务及货物招标工作。

2．服务的组织模式

根据代建合同约定的代建工作内容，结合本项目具体情况，我单位组建了代建项目部，如下图所示：

 

图1 代建项目部组织机构图

 

3．服务工作职责

（1）项目管理工作职责

1）按照国家、陕西省有关代建规定和代建合同的约定，代建周期内代行项目单位的职责，负责工程实施的组织、协调、管理工作。

2）负责工程合同的洽谈和签订，并将招投标情况、签订的合同按有关规定报发展改革部门、财政和相关行业管理部门备案。

3）办理施工前相关手续。

4）会同项目单位按项目进度申报财政资金，并按季度向发展改革、财政部门和项目单位报送工程进度及资金使用情况。

5）组织编制工程结算、项目竣工财务决算，代项目单位办理竣工财务决算。

6）组织建设项目竣工验收工作中的初步验收和向相关行政主管部门申请专项验收，并向省发展改革委报送竣工验收申请、办理相关手续。

7）按代建合同约定向项目单位办理项目实体移交手续。

8）整理汇编移交有关项目资料等。

9）按有关规定要求和代建合同约定，做好缺陷责任期和保修期的服务工作。

10）代建合同约定应承担的其他工作。

（2）造价咨询工作职责

1）提供设计概算咨询服务，参与限额设计，参与造价测算，施工图预算编制、审核，参与、管控项目投资风险。

2）工程量清单编制、审核，招标最高限价编制、审核，制定项目合约规划，拟定合同文本，协助合同谈判，编制项目资金使用计划。

3）合同价款咨询，造价风险分析及建议，审核工程预付款和进度款，变更、签证及索赔管理，材料设备的询价、核价，审核工程结算，项目动态造价分析。

4）竣工结算审核，工程技术经济指标分析，竣工决算报告编制、审核，配合竣工结算审计。

（3）招标代理工作职责

拟写招标公告；编制招标文件；组织答疑会并整理答疑会纪要；组织发标会、答疑会、开标评标会；协助招标人成立招标领导小组、组成评标委员会及发出中标通知书；协助招标人与中标人签订合同；拟写招标工作总结。

三、服务的运作过程

1．以“四以、四融、四统一”为指导思想

十多年前，根据国外市场经济发达国家的发展情况，经过公司研究，我们把项目管理作为公司转型升级的方向，并于某年成立全资项目管理公司。在国办发〔2017〕19号文件（国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见，首次提出“全过程工程咨询”）发布之前，我们已经承接了多个项目管理业务。在该文件发布之后，我们又相继承接了多个项目管理或全过程工程咨询业务，其中不乏在陕西省有一定知名度并被评为陕西省全咨领域示范项目或优秀案例的项目。

在近十年多个项目管理或全过程工程咨询经验的基础上，我们于2017年初提出“以招标采购为龙头、以全过程造价控制为核心、以合同管理为重点、以现场精细化管理为基础”的“四以”发展理念，于2018年9月提出“组织机构融合、服务内容融合、业务流程融合、工作成果融合”的“四融”实施路径，又于2020年底提出“服务意识统一、服务标准统一、服务深度统一、服务效果统一”的“四统一”服务标准，构建起我公司全过程工程咨询业务的整体发展管理思路。

本项目虽然是我公司承接的第一个代建制项目，但我们有多年较成熟的项目管理经验，另外，公司的招标代理、造价咨询实力强劲，在陕西省内均名列前茅。由此，我们有能力、有信心做好本项目的代建服务，以“四以”、“四融”、“四统一”为指导思想开展代建工作。

2．代建工作主体流程

前期对项目进行专业化调查研究→确定项目建设的总体目标→依据总体目标及环境条件进行项目总体建设步骤、组织框架、制度流程策划→项目工作分解结构（WBS）→进行项目建设主要参建单位职责界面划分→编制项目目标总控节点（里程碑）计划→按全过程进行统一管理（组织结构、服务内容、业务流程、工作成果融合统一）→组织审核初步设计文件、施工图设计文件→准备阶段将项目建设任务内容、管理要求、项目建设制度流程及考核办法融入招标采购→采购项目建设的施工、监理及其他→实施阶段的信息采集（施工、监理、参建方）→汇总信息参数→采用BIM、前分线等技术分析汇总，采用内部评审或专家评审→编制项目目标建设的情况评估报告→定期考核→PDCA循环及时修正总控计划及阶段计划使项目处于可控的范围内→完成项目建设各项目标→竣工验收→决算、固定资产移交。

3. 运用“全咨佳”信息平台

2016年至2022年，我公司投入精兵强将付出巨大努力，在总结近十年三十多个项目管理、全过程工程咨询的经验基础上，经历三版制定完成具有自有知识产权的公司级《全过程工程咨询项目管理实操手册》（共十一本），成为准确落实“四以”“四融”管理思路，确保项目执行质量，保证行业领先的重要规范、标准支撑。

以此为基础，我们进一步全面升级，开发了已注册商标的“全咨佳”信息化平台，并将项目管理规范升级为第四版，包含代建工作内容，用于指导公司各项目部开展工作。

“全咨佳”是我公司自主开发的全咨服务信息化管控平台，以全过程项目管理为核心，共计22个模块、105个工作包、366个工作项。另外，集成了OA、BIM、招标、造价、监理、档案、法务等互联网系统。它从项目目标控制出发，以建设工程项目全寿命周期的视角，借助数字化技术，推动各个项目管理要素集成化、一体化；同时，以该平台基础，通过各个利益相关方之间的协作、沟通，实现优势互补，从而使项目整体利益最大化，实现利益相关方“多赢”的效果。

由于本项目属于司法系统涉密项目，我们采用线下平台实施。根据代建合同及公司规范要求，我们创建了项目管理系统，合计18个模块、81个工作包、288个工作项。按照工作项把决策、勘察设计、招标采购、施工、竣工验收等管理过程中产生的成果文件、记录文件和过程文件依次纳入各个工作模块（如设计、监理、合同和造价）中，在信息集成、技术集成、管理集成、组织集成的四个不同层面，完成从“数据”—“信息”—“知识”—“资产”的升级与迭代，可以实现项目档案资料“一键生成”，从而达到“服务意识统一、服务标准统一、服务深度统一、服务效果统一”。

4. 具体做法

（1）以建章立制为依托转变思想

代建制是项目管理的最高形式，最重要的是身份角色的转变及由此带来的思想转变。实践的开端就是立规矩，就是建章立制。

1）项目前期调研为建章立制奠定基础

通过收集项目前期文件资料、与项目单位沟通等方式，充分了解项目情况、项目单位关注点和风险点。立足项目实情，借鉴以往项目的成功经验和失败教训，进行高质量的项目策划，编制项目调研报告，明确项目建设目标、拟采用的建设实施模式等，为科学合理的建章立制奠定坚实基础。

2）依据合同约定及公司项目管理规范要求，开展定制化建章立制

①制定工作分解结构图（简称WBS）

②编制总控进度节点计划（采用双代号网络计划图）

③编制代建工作总体思路策划

④制定代建管理方案与造价咨询、招标代理专业实施方案

⑤编制代建项目部-项目单位组织策划书

⑥编制代建项目部组织机构图、职责分工、工作流程及管理制度

⑦编制包括参建各单位在内的项目组织机构图及职责分工

⑧建立十三项项目管理制度，涉及招采、合同、进度、质量、安全、投资、廉政、财务等方面

⑨编制十五项工作流程图，涉及招采、合同、付款审批及支付等方面。

⑩编制项目总投资控制目标分解表

3）在此基础上，推行了高效的会议协调机制

①监理例会：每周召开一次监理例会，代建项目部参会并对参建方逐一点评。

②项目推进会：每两周组织项目单位、监理单位、施工单位召开一次项目推进会。公司分管领导参会，实施目标控制、综合协调。

③质量安全评估会：每月组织一次质量安全评估会议，强化项目管理考核，全面落实目标责任制。

④公司汇报会：代建项目部每两周向公司领导小组汇报本阶段工作情况及下一步工作计划，促进决议事项和问题及时有效达成和解决，确保项目建设顺利进行。

（2）以限额招采为龙头确保实现项目目标

在明确设计概算、施工图预算后，通过限额招标相继确定施工、监理单位及施工图审查、地基检测、节能检测等第三方服务单位。

在限额设计的基础上，我们通过分解、测算确定各项招采上限价，同时通过招采文件明确投标资格要求、评标标准、合同重要条款等方面，以此确定管理框架，最优程度选择符合招采各项要求的单位，为实现项目目标打下基础。

（3）以投资管理为核心控“三超”

投资控制是代建项目的核心工作，“三算”（设计概算、施工图预算、竣工决算）对比分析尤为重要。我公司从事了十几年的全过程造价咨询业务，积累了丰富的造价控制经验。在获取第一版施工图后，立即编制施工图预算，开展预算与概算对比，测算总投资，结果发现预算比概算超出两千多万，超出幅度接近某某%，原因是存在超标准设计、存在缺项漏项。

为解决该问题，实施限额设计，推动设计单位根据概算分项指标，开展设计优化，直至满足限额要求。首先，凭借公司造价控制优势，对每版优化图纸开展施工图预算对比分析，先后进行六次测算，精确控制概算指标的落实。其次，依托图审公司技术优势，对关键设施设备和造价控制难点部位，开展带上造价指标的综合图审。最后，为获得省重大项目储备推进中心对图纸优化的支持力度，组织项目单位、设计单位在该中心召开一次大型专题会。通过以上多管齐下的手段，把设计牢牢控制到概算的笼子中，最终于某年某月完成设计优化，施工图预算控制在概算金额内。

在后续招标采购、施工过程中，我们就投资控制采用了以下方法：

1）总体采用全面控制和重点控制相组合、以事前预控为主的造价控制方法，控制重点放在合同外的投资控制和设备采购过程中的投资控制。

2）在招采阶段，提前进行成本测算，编制最高投标限价，开展限额招采。

3）熟悉施工合同中有关造价的相关条款，明确工程款支付的内容、时间、支付条件、预付款项及支付应扣除项目等。

4）在计量工作中注意现场调查和现场计量。

5）控制工程变更，防止发生索赔。事前应在合同中明确对工程变更和签证的处理方法。在施工过程中，设计及施工等各方单位提出的变更应交代建单位核查同意后方可实施。

6）了解市场行情，搜集材料、设备价格信息。

7）对施工中出现的问题，及时报告项目单位并与设计单位交换意见，尽量减少不必要的设计变更。

8）根据工程内容的变化及提出合理化建议，协调解决投资、质量、工期之间的矛盾。

9）每季度进行投资动态分析，编制投资动态分析报告。

（4）以合同管理为重点化解问题

合同是双方权责利及应对后续可能出现问题的事先约定，且与投资管理紧密关联，也是对参建各单位进行管理的依据，作用至关重要。

以合同管理为重点，我们创建了具有“西北国际”特色的合同管理工作体系：即从确定项目整体合同结构、拟定合同管理实施规划开始，到各项合同从签订合同前的选择文本、草拟合同、合同谈判及评审、合同交底到合同签订后的更新合同信息动态、处理合同变更、争议及索赔、合同履约分析、合同履约评价等工作。其中，草拟合同是重点，要求参考以往其它项目的经验及教训，不断提升合同编写水平。

（5）以手续办理为支撑促开工

我们介入项目后，通过调研获知开工前需要办理的手续不多。为促进项目早日开工，我们提前与办理部门对接需要提交的文件资料及相关要求，组织勘察、设计、监理、施工等单位准备相应文件资料。准备及办理过程中，项目单位给予大力支持，我们与办理部门积极协调，施工许可证终于在某年春节前办理完成，项目开工。

（6）以精细化管理为基础有效实施

代建管理工作体系庞大而繁杂，为推动项目顺利实施、降低项目风险，必须实施精细化管理。

精细化管理，要求我们具备系统化思维，从始至终、从上到下、覆盖全面、不漏细节的考虑问题。实施过程中，以工作计划安排统筹项目全局，从大处着眼，从细微之处着手，不断跟进、获取各事项动态进展信息，及时与相关单位互馈信息、达成一致认识。另外，还要求项目管理人员在事前、事中、事后及时编制各种工作文件进行留痕。

四、服务的实践成效

1．“四以四融四统一”+“全咨佳”数字化平台，引领项目高效实施

通过践行公司“四以四融四统一”的指导思想，加之“全咨佳”数字化平台的线下运用，自代建单位介入后至今，本项目一直处于高效实施过程中。各项工作按“全咨佳”平台有条不紊的开展，每项工作开展前先制定计划，在实施过程中进行动态跟踪，发现问题及时与相关单位沟通协调达成一致意见并及时留下痕迹，收到项目单位及其它单位的一致好评。

2．提高项目投资效益

代建单位介入本项目，可以发挥专业优势进行科学决策，并且使得投资控制过程更加透明，接受各方监督。同时，代建单位利用其独立、强大的专业化项目管理力量，优化设计方案，从而解决设计与施工长期相互脱节、摩擦而产生工程质量、工期、投资失控等诸多问题，从设计这个源头上控制投资，提高投资效益。

施工开始至今，根据代建合同、施工合同等，我们严格执行工程变更管理与合同进度款审批等事项，并分阶段进行项目总投资动态控制分析。到目前为止，本项目实际造价控制在批复的概算范围内。

3．有利于培养高水平的项目管理人才

推行代建制，有利于我们培养综合素质更高、业务能力更强的高度的专业复合型项目管理人才。自介入本项目至今，我公司一批中、青年人员的工作水平较之前相比有明显提升，所具备的知识结构更加完善，正在成长为公司的骨干人员。